از دیرباز انسان در این اندیشه بوده است که محدوده ملک او مشخص باشد
تا از طرفی مورد تعرض دیگران قرار نگیرد و از سوی دیگر با گسترش حریم املاک
او مالیات متعلقه برای دولت مشخص باشد.آنگونه که از مطالعات تاریخی بر می
آید در زمان غار نشینی انسان محدوده ملک او فقط به دیواره غارهایی که در آن
می زیسته منحصر می گردیده و با توجه به استفاده مشترک انسانهای اولیه از
کوه و دشت و طبیعت،مرزبندی و محدودیتی خارج از محیط غارها مشهود نیست.وجود
نقش های باقی مانده بر دیواره غارها مبین آن است که انسان با زبان تصویر
زندگی غار نشینی خود را به ثبت رسانده است.به تدریج با گسترش جوامع انسانی و
تشکیل روستاها و شهرها بزرگان اقوام و قبائل و به عبارت دیگر حکومتهای
جوامع به ثبت املاک بیشتر در جهت اخذ مالیات اهتمام ورزیده اند.
اولین آثار ثبت در دوره پیش از اسلام مربوط به دوران هخامنشی است.داریوش
با صدور فرمانی دستور دارد تا جمهوریهای یونانی را در آسیا صغیر مورد
ممیزی قرار دهند و اراضی مزروعی را با قید مساحت و اضلاع دردفاتر دولتی به
ثبت برسانند. انوشیروان نیز دستور داد تا معاملات نزد قضات انجام پذیرد و
در دفاتر مخصوص به ثبت برسد.
تا قبل از سال ۱۳۰۲ شمسی ثبت معاملات درنزد اولیای مذهبی وحجج اسلام و
مراجع تقلید که دفتری بنام « دفتر شرعیات » داشتند انجام می‌شد آنان هر نوع
سند و نوشته‌ای که بنام قباله یا بنچاق نسبت به موارد قرارداد و معاملات
برای اشخاص تنظیم می‌شد ثبت کرده و در ذیل نوشته‌ها یا حواشی آن, شخص صاحب
دفتر اقرار و اعتراف و معامله ثبت شده را تصدیق و به مهر و امضای خود مهر
می‌نمودند. ضمانت اجرائی این نوشته‌ها بر پایه آیات قرآنی و احادیث و
روایات استوار بوده است.
ضمانت اجرائی بوسیله دستورات مذهبی که مانند قواعد حقوقی بوسیله قوه
مادی در دست روحانیون بود, بوسیله قواعد اخلاقی در محیط مذهبی متخلفین را
سرزنش وشماتت و مومنین هم از بیم مجازات اخروی از آن دستورات تبعیت
می‌کردند و از طرفی چون تعهد و تضمین رعایت قوانین و قواعد شرعی فی مابین
متعاملین در محضر شخصی روحانی و معتمد انجام می گرفت کم کم حضور در چنین
اماکنی که عموما در خانه ی آن شخص عالم صورت می گرفت با نام اختصاری محضر
یا در محضر آقا تقلیل پیدا کرد که تا کنون نیز بر زبان عامه جاری است و
جایگزین دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق امروزی می باشد . بدین ترتیب این
حوزه نیز همانند حوزه قضایی عصر قاجار در اختیار و انحصار علما بود .
نخستین بار در زمان ناصر الدین شاه قاجار فرمانی صادر شدکه اداره‌های تحت
ریاست میرزا حسین خان سپهسالار تشکیل شود که مرجع ثبت اسناد بوده و موافق
دول متمدنه تمبر زده و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردد. در عدلیه نیز برای
اعتبار اسناد و جلوگیری از تقلب و تزویر اوراق و نوشته‌ها را مهر رسمی
می‌زدند و بدینوسیله دارای اعتبار اسناد رسمی می‌شد ولی چون این کار اجباری
نبود به ندرت به آن اقدام می‌شد
همچنین قانون ثبت و مهر دولتی را باید به عنوان کهن سالترین مقررات مدون
مربوط به ثبت اسناد در ایران دانست که ناشی از افکار بارون اتریشی بود که
به عنوان اداره و تعلیم فنون مالیه و ثروت به استخدام دولت درآمده بود .
در میان کتابچه های منتشر شده در دوره ناصری ، جزوه ای تحت عنوان
«کاداستره» موجود است که در آن مطالبی درباره ثبت املاک ؛ البته به منظور
امکان ممیزی املاک و وصول مالیات از آنها درج گردیده است .
در زمان پیش از مشروطه ، شناسایی و تعیین حدود املاک هر کس فقط بر اساس
اسناد عادی و مبایعه نامه ها معلوم می شد و از این رو همیشه رایج ترین
دعاوی میان افراد یا حتی بین افراد و دولت ها اختلاف بر سر مالکیت بود . پس
از استقرار مشروطیت در دوره دوم قانونگذاری در سال ۱۲۹۰ هجری شمسی قانونی
تحت عنوان قانون ثبت اسناد در ۱۳۹ ماده تصویب و مقرر داشت که اداره ثبت
اسناد مرکب از دائره ثبت اسناد و دفتر راکد کل در حوزه های محاکم ابتدائی
وزارت عدلیه تأسیس شود
در این قانون ثبت اسناد اجباری نگردیده و اسناد ثبت شده هم لازم الاجرا
نشده و به همین دلیل و عدم استقبال از ثبت اسناد مجلس چهارم آنرا نسخ و
قانون دیگری بنام قانون ثبت اسناد و املاک در ۱۲۶ ماده در سال ۱۳۰۲ بجای آن
به تصویب رساندند در این قانون قید شده بود که اداره کل ثبت اسناد واملاک
برای دو منظور تشکیل میشود.
۱ـ ثبت املاک تا اینکه مالکیت مالکین وحقوق صاحبان حق نسبت به آنها رسماً تعیین و محفوظ گردد.
۲ـ ثبت اسناد برای اینکه رسماً دارای اعتبار شود.
اداره مذکور تابع وزارت عدلیه بوده و رئیس کل آن به پیشنهاد وزیر عدلیه و فرمان شاه منصوب می‌شده است
ضمناً در این قانون مقرر گردیده بوده اسناد ثبت شده بدون احتیاج به حکم
دادگاه لازم الاجرا میباشد با توضیح باینکه این قانون هم به لحاظ نقایصی
که داشت و ثبت اسناد طبق آن اختیاری بوده از آن استقبالی نشده متعاقب قانون
در سالهای ۱۳۰۴ و ۱۳۰۶ و ۱۳۰۷ و ۱۳۰۸ به ترتیب قانون راجع به حق الثبت
شرکت نامه‌ها و اوراق تجارتی و قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در ۹
ماده و قانون اصلاح ماده اول قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در ۱۰ ماده
و متمم قانون ثبت املاک در ۳ ماده و قانون اصلاح قانون ثبت عمومی املاک و
مرور زمان در دو ماده و قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۸ ماده و قانون تشکیل
دفاتر اسناد دولتی در ۲۰ ماده و قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۵۶ ماده به
تصویب رسید طبق ماده ۲۵۵ قانون اخیر الذکر تقریباً کلیه قوانین قبل از آن
نسخ گردید.
چون قوانین تصویبی قبل از سال ۱۳۱۰ کلاً الزامی نبوده و ضمانت اجرائی
هم نداشتند مورد استقبال عامه مردم هم قرار نگرفت دراسفند ماه سال ۱۳۱۰ لغو
و قانون ثبت اجباری یا عمومی تصویب و از اول فروردین سال ۱۳۱۱ در ۱۴۱ ماده
به اجرا درآمد از آن موقع تاکنون ۱۶ ماده به قانون مذکور الحاق و با
اصلاحاتی که بتدریج در مواد قانون و آئین‌نامه مربوطه بعمل آمده در حال
اجرا میباشد.
قانون تبدیل اداره کل ثبت اسناد واملاک به سازمان ثبت اسناد واملاک مصوب
سال ۱۳۵۲ با توجه به پیشرفت تکنولوژی و نقش غیر قابل انکار رایانه‌ها در
زندگی بشر متمدن پیش بینی میشود که در آتی نیز قوانین ثبت اسناد و املاک
دچار تغییر و تحول گردد.
نقش و جایگاه مشاوران املاک در قانون
احمد بشیری در گفت‌وگو با خبرنگار حقوقی خبرگزاری دانشجویان ایران
(ایسنا)، در تحلیل حقوقی نقش و جایگاه دفاتر املاک در قانون اظهار کرد: از
نظر حقوقی مشاوران دفاتر املاک، دلال هستند. دلالی در معاملات هم از لحاظ
حقوقی به رسمیت شناخته شده است، ولی از زمانی که دلالی به عنوان یک صنف
شناخته شد و مقررات قانونی برای مشاوران املاک تعیین شد، متاسفانه دفاتر
املاک مطابق مقررات عمل نکردند.
این حقوقدان با طرح این سوال که باید بررسی کنیم که آیا دفاتر املاک طبق
آیین‌نامه‌ای که دارند به فعالیت می‌پردازند یا خیر؟ گفت: اشکال اساسی که
وجود دارد این است که دفاتر املاک طبق مقررات قانونی خود عمل نمی‌کنند و با
قوانین مدنی و تجارت آشنایی ندارند، لذا بهتر است که مشاوران دفاتر املاک
تحت شرایطی قرار بگیرند که بدون نظر مشاوران حقوقی کاری را انجام ندهند.
وی با بیان اینکه ناآشنایی طرفین معامله (متعاملین) با مسائل حقوقی
قراردادها، باعث افزایش دعاوی ملکی در محاکم می شود، اظهار کرد: اگر
مشاوران دفاتر املاک به متن قراردادها و مبایعه نامه‌ها توجه نداشته و
طرفین معامله نیز از متن قراردادها اطلاع کافی را نداشته باشند مشکلات
حقوقی به وجود خواهد آمد، لذا بهتراست که در دفاتر املاک مشاوران حقوقی هم
حضور داشته باشند زیرا این موضوع می‌تواند از بروز بسیاری از دعاوی ملکی در
محاکم جلوگیری کند.
بشیری ادامه داد: قراردادی هم که مشاوران املاک تنظیم می‌کنند باید
همانند قراردادی باشد که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود. همانطور که در
دفاتر اسناد رسمی، انعقاد سند بدون امضای سردفتر و دفتریار اعتبار ندارد
باید انعقاد قراردادها و مبایعه نامه‌ها در دفاتر املاک هم بدون امضای
مشاوران حقوقی اعتبار نداشته باشد.
وی درباره این که آیا امکان دارد که دفاتر املاک همانند دفاتر اسناد
رسمی زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گیرند با بیان این که
«این امر نیاز به قانون دارد»، گفت: با قانونگذاری دفاتر املاک همانند
دفاتر اسناد رسمی می‌توانند تابع سازمان ثبت اسناد و املاک کشور شوند و این
امر فایده مفیدتری خواهد داشت و تنظیم مبایعه نامه‌ها در دفاتر املاک
همانند اسناد رسمی می شود و دیگر جای خدشه‌ای را باقی نمی گذارد
وی درباره این که آیا امکان دارد که دفاتر املاک همانند دفاتر اسناد
رسمی زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گیرند با بیان این که
«این امر نیاز به قانون دارد»، گفت: با قانونگذاری دفاتر املاک همانند
دفاتر اسناد رسمی می‌توانند تابع سازمان ثبت اسناد و املاک کشور شوند و این
امر فایده مفیدتری خواهد داشت و تنظیم مبایعه نامه‌ها در دفاتر املاک
همانند اسناد رسمی می شود و دیگر جای خدشه‌ای را باقی نمی گذارد.
مسکن
این وکیل دادگستری درباره‌ی ادغام دفاتر املاک و اسناد رسمی نیز گفت:
ادغام این دفاتر عملی نیست زیرا در عمل تعداد مشاوران املاک بیشتر از تعداد
دفاتر اسناد رسمی است و اگر هم این دفاتر به صورت قانونی با هم ادغام
شوند، اشکالی ندارد.
این حقوقدان همچنین درباره‌ی حق کمیسیونی که دفاتر املاک از طرفین
معامله خود دریافت می کنند، اظهار کرد: از نظر عرفی میزان حق کمیسیون یک
درصد است ولی در بسیاری از موارد مشاوران دفاتر املاک بیشتر از یک درصد را
به عنوان حق کمیسیون از طرفین معامله دریافت می کنند.
وی با بیان این که همانطور که در کشورهای خارجی کلاس های آموزشی برای
مشاوران املاک در نظر گرفته شده است، باید در ایران هم کلاس های آموزشی
برای مشاوران دفاتر املاک در نظر گرفته شود، خاطرنشان کرد: باید فعالیت
مشاوران دفاتر املاک بر مبنای ضوابط دقیق و قانونی باشد و برای مشاوران
املاکی که مرتکب تخلفی می شوند مجازات سنگین در نظر گرفته شود تا مشاوران
دفاتر املاک از حدود و حیطه اختیارات خود خارج نشوند.
